Se a sua imobiliária atua com compra, venda, locação ou administração de imóveis, você precisa conhecer a DIMOB. Essa declaração obrigatória enviada à Receita Federal reúne todas as operações imobiliárias realizadas no ano anterior e é uma das principais obrigações acessórias do setor. Ignorá-la ou entregá-la com dados incorretos pode gerar multas que pesam no bolso e comprometem a regularidade fiscal do negócio. Neste guia completo, você entende o que é a DIMOB, quem deve declarar, quais os prazos para 2026, como preencher o programa da Receita e, principalmente, como evitar penalidades.
O que é a DIMOB e para que serve
A DIMOB (Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias) é uma obrigação acessória instituída pela Receita Federal do Brasil. Por meio dela, as pessoas jurídicas que exercem atividades de compra, venda, locação, administração ou intermediação de imóveis informam, anualmente, todas as operações realizadas no ano-calendário anterior. O objetivo é dar à Receita uma visão ampla do mercado imobiliário, permitindo o cruzamento de dados com outras declarações, como o Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF) e a Escrituração Contábil Fiscal (ECF).
A DIMOB foi criada pela Instrução Normativa RFB nº 1.115/2010 e substituiu a antiga Declaração de Operações Imobiliárias (DOI). Desde então, tornou-se a principal ferramenta da Receita para fiscalizar o setor imobiliário.
Na prática, a DIMOB funciona como um raio-x das transações imobiliárias. Cada operação de compra e venda, cada contrato de locação e cada intermediação realizada pela imobiliária precisa ser informada, com dados como valor, partes envolvidas e forma de pagamento. Com essas informações, a Receita consegue identificar inconsistências, como valores declarados abaixo do mercado ou operações omitidas, e direcionar fiscalizações de forma mais eficiente.
Quem é obrigado a declarar a DIMOB em 2026
A obrigatoriedade de entrega da DIMOB não se limita a grandes incorporadoras. Estão sujeitas à declaração todas as pessoas jurídicas e equiparadas que, no ano-calendário de 2025, tenham realizado qualquer das seguintes atividades:
- Incorporado, construído, loteado ou desenvolvido imóveis para comercialização
- Intermediado a compra, venda ou aluguel de imóveis (imobiliárias e corretores pessoa jurídica)
- Realizado locação, sublocação ou administração de imóveis próprios ou de terceiros
- Comercializado imóveis por meio de contratos de consórcio ou de permuta
- Atuado como built to suit ou em outras modalidades de negócio imobiliário
De acordo com o Perguntas e Respostas oficial da DIMOB, mesmo a empresa que exerce atividade de administração, locação ou cessão de seu próprio patrimônio precisa verificar se está obrigada (a resposta depende do enquadramento como pessoa jurídica equiparada). Além disso, a Contabilizei reforça que corretores de imóveis não podem ser MEI, o que significa que quem atua como corretor pessoa jurídica precisa estar atento à obrigatoriedade da DIMOB.
Se a sua imobiliária utiliza caixas e embalagens para envio de documentos ou materiais, confira também as opções de caixas para Correios no blog da Caixa e Cia.
Atenção: mesmo que sua imobiliária tenha realizado apenas uma intermediação de locação no ano, a DIMOB é obrigatória. Não existe valor mínimo de operações para dispensa da declaração.
Quem está dispensado de declarar
Pessoas físicas que alugam imóveis em nome próprio não precisam entregar a DIMOB, ainda que possuam diversos imóveis alugados. A declaração é obrigação exclusiva de pessoas jurídicas e equiparadas. Mas atenção: se o proprietário pessoa física utiliza os serviços de uma imobiliária para administrar seus imóveis, a responsabilidade pela DIMOB é da imobiliária, não do proprietário. A Lowndes esclarece que a quantidade de imóveis não gera obrigação de DIMOB para pessoas físicas (mesmo investidores com vários imóveis alugados não precisam declarar, desde que não estejam equiparados a pessoa jurídica).
- Pessoas físicas que alugam imóveis: não precisam declarar DIMOB (devem declarar os aluguéis no IRPF)
- Empresas cuja única atividade imobiliária é a locação do próprio patrimônio: podem estar dispensadas, conforme interpretação da Receita Federal
- Condomínios edilícios: não estão obrigados
- Corretores de imóveis pessoa física (sem CNPJ): não precisam declarar DIMOB, mas devem informar as comissões no IRPF
Vale destacar que, mesmo quando a imobiliária administra os imóveis, a construtora ou incorporadora continua obrigada a apresentar a própria DIMOB. Segundo o FAQ oficial da Receita Federal, a apresentação da DIMOB pela imobiliária não dispensa a construtora ou incorporadora do cumprimento da obrigação acessória (cada empresa responde pela sua declaração).
Prazos de entrega da DIMOB 2026
A DIMOB referente ao ano-calendário de 2025 deve ser entregue até o último dia útil de fevereiro de 2026. Em 2026, o prazo final é 27 de fevereiro de 2026 (sexta-feira). Esse prazo é fixo e vale para todas as empresas obrigadas, independentemente do regime tributário (Simples Nacional, Lucro Presumido ou Lucro Real).
| Ano-calendário | Prazo de entrega | Período de apuração |
|---|---|---|
| 2025 | 27/02/2026 (último dia útil de fevereiro) | Janeiro a dezembro de 2025 |
| 2024 | 28/02/2025 | Janeiro a dezembro de 2024 |
| 2023 | 29/02/2024 | Janeiro a dezembro de 2023 |
O envio é feito exclusivamente por meio do programa Receitanet, disponível no site da Receita Federal. Não há cobrança de taxa para transmissão da declaração dentro do prazo. Para transmitir, é necessário utilizar o Programa Gerador de Declaração (PGD) da DIMOB, que exige a versão Java 8u471 para funcionar corretamente. A Receita Federal recomenda desmarcar a opção de atualização automática do Java e desinstalar versões anteriores antes de instalar.
Importante: se o último dia útil de fevereiro cair em um feriado municipal no local da sede da empresa, o prazo não é prorrogado (a data limite é nacional e unificada). Por isso, programe-se para entregar com antecedência.
Passo a passo para preencher a DIMOB no programa da Receita Federal
O preenchimento da DIMOB exige atenção aos detalhes. Veja o passo a passo completo:
- Baixe o Programa Gerador de Declaração (PGD). Acesse o site da Receita Federal, localize o programa da DIMOB e faça o download. O PGD exige o Java 8 (versão 8u471) para funcionar. Desative a atualização automática do Java e desinstale versões anteriores antes de instalar.
- Identifique a empresa. Informe o CNPJ, razão social, endereço e regime tributário da sua imobiliária.
- Preencha as operações de locação. Informe os valores recebidos mês a mês, discriminando cada contrato de locação, sublocação ou administração de imóveis. Inclua dados do locatário, do imóvel e os valores mensais.
- Preencha as operações de compra e venda. Registre cada transação de venda ou intermediação, com dados do comprador, do vendedor, do imóvel (matrícula, registro, endereço) e valor da operação.
- Informe incorporações e construções. Se aplicável, detalhe os contratos de incorporação, construção por empreitada ou loteamento.
- Valide os dados. O próprio programa realiza críticas e validações. Revise com atenção cada ficha preenchida.
- Transmita pelo Receitanet. Salve o arquivo gerado pelo PGD, abra o Receitanet, selecione a declaração e envie. Guarde o recibo de entrega.
Dica importante: evite usar caracteres especiais (acentos, cedilha, til) no preenchimento, pois eles podem causar erros de validação. Salve o arquivo na pasta padrão sugerida pelo programa (C:\Arquivos de Programas RFB\DIMOB\gravadas).
Quais informações devem constar na declaração
A DIMOB exige informações detalhadas sobre cada operação. É essencial que os dados estejam corretos e completos para evitar notificações da Receita.
- Dados da empresa declarante: CNPJ, razão social, endereço, regime tributário
- Dados dos imóveis: Endereço completo, matrícula no Registro de Imóveis, número de inscrição municipal
- Dados das partes envolvidas: CPF/CNPJ, nome completo, endereço de compradores, vendedores, locatários e locadores
- Valores das operações: Valor de venda, valor de locação mensal, valor de intermediação, comissões
- Forma de pagamento: À vista, financiado, parcelado, com recursos próprios ou de terceiros
- Datas: Data da operação, data do contrato, período de locação
| Tipo de operação | Ficha no PGD | Informações principais |
|---|---|---|
| Locação / sublocação | Ficha Locação | Valores mensais, CPF/CNPJ do locatário, dados do imóvel |
| Venda / intermediação | Ficha Alienação | Valor da venda, dados do comprador e vendedor, matrícula do imóvel |
| Incorporação / construção | Ficha Incorporação | Dados do incorporador, unidades vendidas, valor global |
| Administração de imóveis | Ficha Administração | Valores administrados, comissões, repasses aos proprietários |
Multas e penalidades por atraso ou omissão
As penalidades para quem não entrega a DIMOB no prazo ou apresenta dados incorretos podem ser elevadas. A Receita Federal aplica a Multa por Atraso na Entrega de Declaração (MAED), além de outras sanções previstas no artigo 57 da Medida Provisória nº 2.158-35. Os valores variam conforme a gravidade da infração e o regime tributário da empresa.
| Tipo de infração | Valor da multa (referência) | Base legal |
|---|---|---|
| Entrega fora do prazo | R$ 100 a R$ 1.500 por mês-calendário ou fração de atraso | Art. 57 da MP 2.158-35 |
| Omissão de informações | 5% sobre o valor das transações omitidas | Art. 57 da MP 2.158-35 |
| Informações incorretas ou incompletas | Até 3% do valor total das operações | Regulamento da DIMOB |
| Não entrega após intimação | R$ 5.000 por mês-calendário | Art. 57 da MP 2.158-35 |
Segundo o Guia do QuintoAndar, as multas da DIMOB podem variar de R$ 100 a R$ 1.500 por mês-calendário ou fração de atraso. Já o portal Assessoria Total alerta que a multa mais pesada é a por informações incorretas, que pode chegar a 3% do valor total da operação não declarada ou declarada errada. Em ambos os casos, o valor é calculado sobre o montante das transações, o que pode representar um custo muito alto para a imobiliária.
Além das multas, a omissão de informações na DIMOB pode gerar fiscalização aprofundada da Receita, com risco de autuação por sonegação fiscal em casos mais graves. A Receita cruza os dados da DIMOB com as declarações de Imposto de Renda das pessoas físicas envolvidas, o que torna inconsistências fáceis de detectar. Por isso, mais importante que evitar a multa é manter a conformidade fiscal da sua imobiliária em dia.
Como evitar erros e multas na DIMOB da sua imobiliária
Pequenos erros de preenchimento ou atrasos na entrega podem custar caro. Veja as principais práticas para manter sua imobiliária em dia com a DIMOB:
- Organize os contratos ao longo do ano. Mantenha uma planilha ou sistema de gestão com todas as operações realizadas, incluindo locações, vendas e intermediações. Assim, na hora de preencher a DIMOB, você tem os dados organizados e não corre risco de esquecer nenhuma transação.
- Confira os dados das partes envolvidas. CPF, CNPJ, nome completo e endereço de cada cliente devem estar corretos. Um dígito errado no CPF do locatário pode gerar divergência no cruzamento com a Receita Federal e resultar em notificação.
- Não deixe para a última hora. O download do programa, a instalação do Java 8u471 e o preenchimento das fichas demandam tempo. Comece o processo com pelo menos 15 dias de antecedência. Se a sua imobiliária também lida com envio de contratos e documentos, vale a pena conferir as opções de envelopes de segurança para proteger a papelada.
- Revise antes de transmitir. O PGD da DIMOB tem validações internas, mas uma revisão manual evita erros que o programa não capta, como valores trocados entre fichas de locação e alienação.
- Conte com apoio contábil especializado. Um contador com experiência em obrigações imobiliárias pode revisar a declaração antes do envio e evitar multas por erros de preenchimento.
- Em caso de erro, faça a retificação. Se perceber um erro após a entrega, não espere a Receita notificar. Use o mesmo programa para gerar uma declaração retificadora, informando que se trata de retificação, e transmita novamente com um certificado digital válido.
Lembre-se: a DIMOB não é uma opção, é uma obrigação legal. A entrega correta e pontual protege sua imobiliária de multas, fiscalizações e danos à reputação. Mantenha um calendário fiscal com todos os prazos e revise suas práticas de gestão de contratos para garantir que nenhuma operação fique de fora da declaração. Para organizar o envio de documentos, veja também as opções de fitas adesivas e etiquetas disponíveis.